Новшества в законах о ЖКХ: Нардепы нашли способ обесценить элитное жилье

Новшества в законах о ЖКХ: Нардепы нашли способ обесценить элитное жилье

08 ноября 2016

Коба Джаурия

В ожидании капитального ремонта

По состоянию на осень текущего года, в столице около 60% жилых домов нуждаются в капитальном ремонте – не то однажды эти здания просто рухнут, считают в Киевгоргосадминистрации.

При этом, как заявил журналистам депутат Киевсовета Владимир Бондаренко, у властей столицы были средства для того, чтобы отремонтировать и утеплить многоэтажки: 448,3 млн гривен. Но было принято решение отдать эти средства ПАО «Киевэнерго» в счет погашения задолженность, в частности, за тепло.

Поэтому на сегодня эти здания остаются в не очень хорошем техническом состоянии, но стоит старый жилой фонд в некоторых случаях дороже новостроек. Сравним: к сентябрю 2016 года в сегменте эконом-класса средняя цена 1 кв. м квартир составила 16 тыс. 466 грн за 1 кв. м; однокомнатные квартиры – 16 тыс. 943 грн; двухкомнатные квартиры – 16 тыс. 304 грн; трехкомнатные квартиры – 16 тыс. 80 грн; 4-комнатные квартиры – 15 тыс. 716 грн.

А в старом жилом фонде к этому же времени однокомнатные квартиры стоили 32 812 грн за 1 кв. м; двухкомнатные квартиры –36 478 грн за 1 к.м.; трехкомнатные квартиры –36 244 грн, четырехкомнатные квартиры – 40 222 грн.

Важно понимать, что, например, в Киеве старые дома чаще всего находятся в более живописных местах – рядом с парками, аллеями, магазинами, аптеками. А новостройки обычно строят буквально на пустыре, где нет древесной тени, и отопление этих домов обычно зависит только от газа или электричества, поскольку централизованного отопления там нет – только индивидуальное, на электрических и газовых котлах.

Но если в новостройках стоят отопительные котлы, то к ним обязательно прилагаются и счетчики. А если это старый жилой фонд, то там квартиры обогреваются обычными батареями центрального отопления, в которые тепло подается от котельной. И если в этих домах не установлены приборы учета тепла, то невозможно подсчитать, сколько гигакалорий тепла на самом деле потратила котельная. А это – очень удобные условия для махинаций.
Есть факты, которые сложно игнорировать.

Факт первый: ПАО «Киевэнерго», которое является поставщиком услуги теплообеспечения, в 2016 году отказалось завершать программу по бесплатной установке тепловых счетчиков в жилых домах. Официальная причина отказа – недостаток оборотных средств и блокировка банковских счетов властями в связи с долгов «Киевэнерго» перед НАК «Нафтогаз Украина».

Факт второй: в «Киевэнерго» просят киевлян не суетиться, подписывая с фирмой прямые договоры, заявил в октябре коммерческий директор компании Евгений Бушма. «Нет острой необходимости всем подписывать прямые договоры. У нас есть варианты сотрудничества, когда мы поставляем тепло до стены дома, а там на себя берут обязательства другие организации», - сказал он.

Факт третий: с 1 июля 2016 года в Украине ответственность за готовность к отопительному сезону возложена исключительно на балансодержателей многоэтажек – то есть либо на совладельцев квартир, либо на ОСМД, либо на территориальную громаду в соответствии с законом №417-8 «Особенности осуществления права собственности в многоквартирных домах». Одновременно с вступлением соответствующего закона в силу, ЖЭКи были лишены права содержать на балансе данные здания и быть балансодержателями. То есть даже если бы кто-то сказал, что в настоящее время, в ноябре 2016 года, один из столичных ЖЭКов является балансодержателем многоквартирного (многоэтажного) дома, то это была бы неправда, сообщил СЛЕД.net.ua юрист Андрей Меркулов. Ведь формально у ЖЭКов нет больше такого права.

Это нужно знать, чтобы понять, как просто юристы коммунальных предприятий могут облапошить горожан, которые проживают в квартирах, являются их совладельцами, но не успели вникнуть в юридические тонкости управления своей собственностью.

Элитный район столицы

Пожалуй, именно такая ситуация сложилась в соцгородке Конча-Заспа к осени 2016 года. Тут с наступлением первых холодов в домах №№ 9, 11, 11а,14,15 батареи центрального отопления были холодными вплоть до 2 ноября. Как выяснил корреспондент СЛЕД.net.ua, причина отсутствия тепла в домах объяснялась тем, что у некоторых жильцов дома перед «Киевэнерго» возникла задолженность за тепло, общая сумму которой - 372 тысячи гривен. И, как рассказали жильцы, честно оплачивающие услуги ЖКХ, таких должников - не больше двадцати семей.

Однако представитель «Киевэнерго» на встрече с обитателями домов заявил, что пока долг не будет погашен, батареи будут оставаться холодными. То есть в контексте данной ситуации получалось следующее: даже если ты платить за тепло исправно, а твой сосед либо игнорирует платежки, либо у него нет денег, тебе тоже надо терпеть холод в квартире.

Как стало известно позже, «Киевэнерго» заняло в этом вопросе принципиальную позицию потому, что такую же позицию заняло руководство Дома отдыха «Конча-Заспа». Именно этот Дом отдыха является балансодержателем пяти указанных домов в соцгородке. И, видимо, Дом отдыха отказался оплачивать задолженность. По словам машиниста котельной, от которой тепло получают дома в соцгородке, с середины октября котельная подавала в общую трубу горячую воду, температура которой – 63 градуса. Но по распоряжению представителей Дома культуры и ЖЭКа, на чьем балансе находятся более благополучные, слесарю было велено перекрыть подачу тепла в указанные дома. Дядя Ваня чего-то там подкрутил – и вот, до ноября люди мерзли.

При этом, как говорят жильцы этих зданий, якобы Дом культуры пытался передать проблемные дома на баланс городу, но администрация отказалась. Никто ведь не хочет брать на себя чужие долги. А у жильцов указанных домов общий долг за все коммунальные услуги превысил 1,5 миллиона гривен.

Так вот, пока люди грелись обогревателями и газом (ведь по ночам температура воздуха уже пересекала отметку ниже нуля градусов, и в квартирах было холодно), некоторые из них начали потихоньку съезжать к родственникам в более благополучные районы Киева. И жители соцгородка уже свыклись с мыслью, что зимой, возможно, отопления в их квартирах не будет.

А эти квартиры, напомню, находятся в элитном районе Киева: рядом с домами – остановка общественного транспорта, хвойный лес, озеро, речка, магазины. Место тихое, уютное, удобное для отдыха.

Так вот, в ноябре указанные дома к отоплению таки подключили, но вопрос с передачей жилого фонда соцгородка на баланс Киева решен не был. По слухам, формально балансодержателем проблемных пяти зданий является Дом отдыха, а неформально – ЖЭК.

И честные пользователи услуг ЖКХ, пережив период холодов в квартирах, вопрошают: почему же «Киевэнерго» не отрезало от тепла должников, а вынудило мучаться всех жильцов?

Отопление в виде цифр, документов и судебных решений

При изучении материалов украинского парламента, стало ясно, что в Украине по состоянию на ноябрь 2016 года нет закона, который бы разрешал отрезать от отопления должника, который либо отказывается, либо не в состоянии оплатить эту услугу. Но есть законопроект №1581-д, позволяющий отключать должника от теплоснабжения.
Поговорим теперь о практике внесения изменений в инфраструктуру жилого дома. Как сообщил юрист Андрей Меркулов, для того, коммунальщики могут получить право обрезать трубу, через которую в батарею подается горячая вода, только по решению суда. Но чтобы суд принял такое решение, со стороны поставщика услуги («Киевэнерго») не должно быть никаких осечек. То есть если жильцы заметят, что при минус пять градусов на улице у них еле теплые батареи, они могут составить акт-претензию и зафиксировать этот факт. В суде этот акт станет доказательством ненадлежащей поставки услуги со стороны «Киевэнерго», а если услуга поставлялась ненадлежащим образом, или не в полном объеме, то даже крупный должник сможет выиграть суд и компания не получит право на то, чтобы отрезать его от тепла.

Но факт поставки услуги отопления ненадлежащим образом может потребовать дополнительных доказательств. Например, судья может запросить информацию о том, какова была температура в целом по дому, когда батареи были еле теплыми. А ответить на этот вопрос можно только в случае, если установлен придомовой счетчик учета тепла. Но как выяснил корреспондент СЛЕД.net.ua, в указанных домах придомовых счетчиков учета тепла нет. Соответственно, нет возможности доказать некачественную работу «Киевэнерго» в том, что касается услуги отопления.

И после принятия парламентом законопроекта №1581-д у «Киевэнерго» будет больше возможностей для злоупотреблений. Например, если владелец квартиры решит, что «Киевэнерго», поставляющее отопление, делает это некачественно и не составит акт-претензию, а также не подаст в суд на компанию, то «Киевэнерго» в соответствии с нормами закона, о котором говорилось в этом абзаце, имеет полное право в одностороннем (!) порядке приостановить подачу услуги. «Отказ потребителя (другого лица, которое в соответствии с договором или законом составляет договор в интересах потребителя) от составления договора является основанием для приостановки в одностороннем порядке исполнителем предоставления соответствующей коммунальной услуги такому потребителю», - говорится в документе. Юрист Андрей Меркулов предлагает пофантазировать.

«Представим, что владелец квартиры, временно уехал за рубеж, и связи с ним нет. Допустим, через месяц он вернется, но, допустим, именно в этот месяц в его почтовый ящик пришло письмо с договорами о поставке услуг электроэнергии, отопления, газа, горячей воды. Но поскольку человека дома нет, то и подписать эти договоры он не может. Но если в фирме-поставщике услуг решат, что отсутствие владельца квартиры дома является доказательством его отказа подписать договоры, его просто отрежут от тепла. А, может быть, и от газа, и от электричества, и горячую воду перекроют насовсем», - говорит он.

Представим также, что речь идет о подписании вышеупомянутых коммунальных договоров со всеми жильцами одного дома, но некоторые из них по ряду причин не смогли этого сделать. Тогда поставщик услуг может половину дома отрезать от света, газа, тепла, горячей воды. И что произойдет со зданием, в котором осенью-зимой-весной холодно? Оно начнет разрушаться. А, значит, на рынке недвижимости спрос на такое жилье резко упадет, это жилье обесценится.

И, кстати, как считают специалисты Главного юридического управления парламента, в этом законопроекте не указаны такие полномочия Кабмина, который бы «помогал созданию исполнителями коммунальных услуг и управителями систем управления качеством этих услуг на базе национальных или международных стандартов». Другими словами, украинские чиновники не обязаны внедрять какие-либо стандарты в сферу ЖКХ и не обязаны контролировать исполнение этих стандартов коммунальными предприятиями. Это значит, услуги ЖКХ в Украине будут по качеству
такими, какими их видит предприятие-поставщик, а не государство.

Если придется оплатить сертификат энергоэффективности дома

И это не единственная мрачная перспектива, которую готовят украинские нардепы для населения. Есть еще законопроект 1566 «Об энергетической эффективности зданий».

Суть законопроекта сводится к тому, что минимум раз в 10 лет владельцы квартир (они же – совладельцы многоквартирных домов) обязаны будут получать сертификат энергоэффективности здания. И это довольно затратное дело, пишет Корупція.

Как выяснило издание, выданные документы будут считаться действительными в течение 10 лет, если не будет меняться энергетический профиль дома. По предварительным оценкам, энергоаудит здания до 100 квартир будет стоить 9,5 тыс. грн. То есть, если квартир 96 - каждый владелец заплатит около сотни, если 48 - вдвое больше. Но окончательная цена будет зависеть от площади и оборудования, использовать аудитор для своих процедур. Поэтому сумма может возрасти.

Без сертификата энергетической эффективности квартиры вы не сможете ни продать, ни сдать в аренду. А за отсутствие этого документа заплатите штраф - от 200 до 300 необлагаемых минимумов.

Дома под контролем управленческих компаний

И теперь давайте вспомним о том, что на сегодня в Украине у некоторых жилых домов формально нет балансодержателей: то есть ОСМД, территориальные громады не созданы, а ЖЭКи уже упразднены. Правозащитник Леля Пальчикова-Козуб считает, что пока сами владельцы квартир не возьмут контроль над расходами на содержание дома, они будут подсчитывать убытки.

«Некоторые из ЖЭКов являются ООО – обществом с ограниченной ответственностью, юридическим лицом. Кто передал им управление, и на каком основании, неизвестно никому. То есть, если коммунальщики даже разворуют, халатно тратят средства, полученные как плату за управление домом и придомовой территорией, то руководство ЖЭКов не несет ответственность за это перед жильцами и городом. На них нельзя подать в суд», - говорит она.

Правозащитник также обращает внимание на то, что новый закон №417-8 «Особенности осуществления права собственности в многоквартирных домах» вводит понятие «управляющая компания», которые могут заменить ЖЭКи.
«Закон №1565 вступил в силу этим летом, но еще не всего его нормы были реализованы в реальной жизни. Если же их реализовать, то получится следующая картина: многоквартирные дома с приватизированными и неприватизированными квартирами будут на балансе монополистических управленческих компаний, которые будут ими распоряжаться, т.е. изменится «хозяин», который имеет право увеличить тариф на содержание дома, поскольку планируется ввести лицензирование на этот вид деятельности, а жильцы как не распоряжались своей собственностью, так и не будут ею распоряжаться. При этом управленческие компании в соответствии с указанным законом получают много полномочий. Они же могут оформить свидетельство на право собственности на придомовую территорию (стать владельцами земли под многоквартирным домом – ред.). Напомню, что с 1 июля 2016 года если жильцы многоквартирных домов не выбрали своего управляющего, то вместо них управляющую компанию имеет право назначить орган местного самоуправления на конкурсной основе», - сказала правозащитник СЛЕД.net.ua.

Если же управленческая компания станет балансодержателем дома, то ее руководство может потребовать отселения людей, проживающих в доме, показав свидетельство на право собственности на землю. В этом случае владелец земли – управленческая компания, предъявив экспертную оценку здания, может предложить жильцам компенсацию – например, 10 тысяч грн за весь дом. Ведь дом находится в эксплуатации много лет, здание старое, его остаточная балансовая стоимость как раз и составляет эти 10 тысяч. А если жильцы скажут, что это их дом, то владелец земли имеет право потребовать, чтобы они … забирали этот дом с данного земельного участка и шли подальше, считает Л.Пальчикова-Козуб.

Она добавила: «Я располагаю информацией, что в Украине могут одновременно начать работу 5 управляющих компаний. Их создали люди, которые разбираются в тонкостях правовых норм, действующих на территории Украины. Если украинцы не предпримут самостоятельных шагов к созданию территориальных общин ассоциаций жильцов, обслуживающих кооперативов и ОСМД, то они буквально могут остаться без жилья. Эти примеры с 2004 года можно было наблюдать на территории России».

Напомним, что в «Киевэнерго» попросили владельцев квартир не спешить подписывать прямые договоры. Вероятно, ПАО не заинтересовано в том, чтобы отчитываться о коммунальных услугах прямо перед владельцами жилья.

Это нужно, во-первых, для того, чтобы люди, измотанные бытовым дискомфортом, начали судиться, например, с ЖЭКами, или с предприятиями, которые являются балансодержателями. Как правило, суды длятся месяцами и даже годами, и только спустя некоторое время владельцы квартир могут выяснить, что … свои претензии к качеству услуг ЖКХ им выдвигать не к кому: ЖЭКи де-юре не несут ответственность за дом и его инфраструктуру, а с «Киевэнерго» нет прямого договора (договоров).

Во-вторых, отсутствие прямых договоров с «Киевэнерго» позволит управляющим компаниям без участия жильцов (владельцев квартир) эти договоры подписать. Просто отсутствие прямых договоров с конечными потребителями упрощает эту процедуру для управляющих компаний.

Итак, чем мы располагаем на сегодня: закон №417-8 «Особенности осуществления права собственности в многоквартирных домах», инициированный народными депутатами Аленой Бабак, Дмитрием Андриевским, Сергеем Скуратовским, Виталием Сташуком, Петро Сабашуком, Андреем Шиньковичем, Александром Кодолой, Александром Ревегой, Андреем Гальченко, Романом Мацолой, Владимиром Зубиком, Дмитрием Линько.

А также законопроект №1581-д, авторами которого являются нардепы Алена Бабак, Дмитрий Андриевский, Петр Сабашук, Александр Кодола, Виталий Сташук, Александр Марченко, Александр Ревега, Сергей Скуратовский, Андрей Гальченко, Андрей Шинькович. И законопроект 1566 «Об энергетической эффективности зданий», инициированный Арсением Яценюком, ныне бывшим премьер-министром Украины.

И в целом по Киеву есть 60% жилых зданий, которые нуждаются в капитальном ремонте. Наверное, наивно ожидать от властей, что дома на балансе города капитально отремонтируют и тогда людям самим придется утеплять и реконструировать многоэтажки. Если, конечно, они не решат побыстрее избавиться от недвижимости, которая с каждым годом становится все более ветхой, а ее содержание безостановочно qhuidqhiqxhiqukkmp дорожает.

Анастасия ЗВЕРЕВА, СЛЕД.net.ua